Wohnraummietrecht
Der Gesetzgeber hat in der vergangenen Legislaturperiode eine rege Tätigkeit entfaltet; so haben die letzten Jahre große Veränderungen im Mietrecht gebracht, die für die Praktiker vor Ort nicht immer leicht zu überblicken sind. Verstärkt wird dieser Prozess durch eine Vielzahl von Entscheidungen, die der Bundesgerichtshof nach einer Reform des Rechtsmittelrechts in Wohnraummietsachen getroffen hat. Urteile in solchen Fällen ergehen inzwischen praktisch täglich. Dabei hat der BGH keine Scheu, von der bisher herrschenden Meinung durchaus abzuweichen. Die Kenntnis dieser auch von den Massenmedien wahrgenommenen Entscheidungen ist für den in der Wohnungswirtschaft tätigen Mitarbeiter unerlässlich.
So hat das Mietrechtsreformgesetz, das zum 01.09.2001 in Kraft getreten ist, zum einen die systematische Ordnung der mietrechtlichen Regelungen völlig und deren sprachliche Form zum Teil verändert. Zum anderen wurden durch das neue Recht aber auch bewährte Vertragsformen, wie etwa die zeitliche Befristung von Mietverträgen und verwandte Regelungsbereiche neu gestaltet. Auch andere Teilbereiche des Wohnungsmietrechts, insbesondere das Recht der Betriebskosten und die Regelungen über die Miethöhe haben Veränderungen erfahren, die für die Praxis von größter Bedeutung sind. Weitere gravierende gesetzliche Änderungen finden sich bei den formalen und materiellen Voraussetzungen für die Beendigung von Mietverhältnissen.
Aufgrund der Neuregelung des Verjährungsrechts gelten nunmehr auch andere Verjährungsfristen, teilweise ist der Beginn und das Ende dieser Fristen anders als bisher zu berechnen.
Der Praktiker aus der Immobilienwirtschaft ist dabei gut beraten, wenn er bereits vor Abschluss eines Wohnraummietvertrages diesen auf seine Gültigkeit und Wirksamkeit hin überprüfen lässt, dies vor allem im Hinblick auf die äußerst restriktive Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Überprüfung von so genannten allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dabei werden Praxistipps in unserer anwaltlichen Beratung besonders hervorgehoben. Hierbei wird deutlich zwischen der Prüfung der Wirksamkeit von Klauseln in Altverträgen und der Empfehlung differenziert, wie man es heute bei der Vertragsgestaltung anders oder besser machen sollte.
Die umfangreiche Seminartätigkeit im mietrechtlichen Bereich, vor allem für Mitglieder des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) sowie bei der Deutschen Immobilienakademie (DIA) und der Deutschen Anwaltsakademie (DAA) sichert eine intensive Auseinandersetzung mit den jeweils aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in diesem Bereich. Vor allem die konkrete praktische Abwicklung eines Mietverhältnisses, wie die Wohnungsabnahme, die Beendigung eines Mietvertrages, die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen, Möglichkeiten einer Mieterhöhung und Ähnliches mehr stehen hierbei im Mittelpunkt der anwaltlichen Beratungstätigkeit.
Gewerbemietrecht
Durch zahlreiche Reformen, wie insbesondere Mietrechts-, Schuldrechts- und ZPO-Reform, ist das Gewerberaummietrecht in Bewegung gekommen. Verstärkt wird dieser Prozess durch eine Vielzahl von BGH-Entscheidungen, die für die Praxis mindestens eine genauso große Bedeutung haben, wie die Gesetzesänderungen.
Da es beim Bundesgerichtshof bedauerlicherweise noch keinen einheitlichen Mietsenat für Wohn- und Gewerberaummietrecht gibt und damit kurzfristig wohl auch nicht zu rechnen ist, wird die Fachwelt bei Fragen zum allgemeinen Mietrecht jeweils mit dem Problem konfrontiert, ob eine Entscheidung des für Wohnraum zuständigen VIII. Zivilsenats auch auf Gewerberaummietrecht anzuwenden ist dies gilt jedenfalls so lange, bis die gleiche Rechtsfrage von dem für Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenat entschieden ist.
Bekanntlich hat der Gesetzgeber das Gesetz für allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBG) in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen und dort die Regelungen insbesondere das Transparenzgebot fest verankert. Die Anforderungen an die Wirksamkeit von mietvertraglichen Formularklauseln sind erheblich verschärft worden. Dies hat zur Folge, dass der Verwender von Formularklauseln, in der Regel der Vermieter, sich bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB nicht mehr auf den Mietvertrag berufen kann, auch wenn der Mieter diesen bereits unterschrieben hat. Der Vermieter kann sich zudem schadensersatzpflichtig machen. Es ist daher insbesondere in Anbetracht der restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für jeden Verwalter, Vermieter und Makler unerlässlich, die aktuelle Rechtsprechung zu der Vereinbarung von allgemeinen Geschäftsbedingungen zu kennen.
Dem Praktiker aus der Immobilienwirtschaft können wir dabei bereits eine systematische Hilfe zur selbständigen Lösung von aktuellen Problemen an seinem Arbeitsplatz bieten, vor allem durch fallorientiertes Vorgehen mit konzentrierter Darstellung der allgemeinen und besonderen Mietrechtsregeln im Gewerberaummietrecht und der Herausarbeitung von Gestaltungs- und Abwicklungsvarianten von Gewerberaummietverträgen.
