1.Öffentliches Baurecht
Am Anfang eines Bauvorhabens steht bei genehmigungsbedürftigen baulichen Anlagen die Einholung einer Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde. Im Zusammenhang mit dem Genehmigungsverfahren können mannigfaltige Schwierigkeiten entstehen. Beispielsweise weil die Baubehörde die Genehmigungserteilung mit der Begründung verweigert, das Vorhaben verstoße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften. In solchen Fällen ist zunächst eine Unterscheidung zwischen bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu treffen. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften bilden dabei eine spezielle Ausformung des allgemeinen Sicherheitsrechts und beinhalten typischerweise Verstöße wie nicht eingehaltene Abstandsflächen, Überbauungen etc. Geregelt ist das Bauordnungsrecht in den Bauordnungen der Länder. Eine Verletzung von Bauplanungsrecht ist gegeben, wenn es die Absicht des Bauherrn ist, in einem bodenrechtlichen Bereich zu bauen, in welchem ein solches Objekt, wie es ihm vorschwebt, nicht vorgesehen ist. Um herauszufinden, ob dies der Fall ist, gilt es den bodenrechtlichen Bereich festzulegen. In diesem Zusammenhang ist zunächst einmal zu prüfen, ob in dem Gebiet, in welchem gebaut werden soll, ein Bebauungsplan besteht. Falls dem so ist, ist es Aufgabe des Rechtsanwalts, den Bauentwurf an den Vorgaben des Bebauungsplans zu messen und zu überprüfen, ob Entwurf und Plan tatsächlich unvereinbar miteinander sind. Sollte es sich um ein unbeplantes Gebiet handeln, sind die §§ 34, 35 BauGB für die Baurechtmäßigkeit des Vorhabens maßgeblich. Im Innenbereich kommt es darauf an, ob sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. § 34 Abs. 2 BauGB verweist bezüglich des Einfügens in solchen Fällen auf die die verschiedenen Gebietsarten beschreibende Baunutzungsverordnung(BauNVO).

Im Außenbereich sind solche Vorhaben gem. § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert, welche außenbereichstypisch sind. Ansonsten stellt sich stets die Frage, ob der Durchführung des Vorhabens öffentliche Belange entgegenstehen bzw. solche beeinträchtigt sind. Demgemäß sind von diesen Fragestellungen auch die Eigentümer der anliegenden Grundstücke betroffen, welche Widerspruchs- bzw. Anfechtungsklagen vor dem Verwaltungsgericht gegen die Erteilung anstrengen, weil sie sich in ihren Rechten verletzt sehen. Dieselben Probleme eröffnen sich auch in einem weiteren Feld, welches im öffentlichen Baurecht von Bedeutung ist.

Immer wieder werden Bauherren bzw. Nutzer eines Hauses mit Baueinstellungsverfügungen bzw. Abrissverfügungen von Seiten der Bauämter konfrontiert. Sich gegen solche zur Wehr zu setzen, ist ebenfalls Aufgabe des Rechtsanwalts. Eine solche Verfügung schränkt den Eigentümer stark in seinen Rechten ein. Sie setzt deshalb voraus, dass das Bauvorhaben zumindest formell illegal ist, d.h. dass keine Baugenehmigung besteht. Je nach Schwere des Eingriffs bedarf es auch der materiellen Illegalität, d.h. das Vorhaben darf nicht genehmigungsfähig sein. Ansprüche gegen die öffentliche Verwaltung durchzusetzen und erworbene Rechte gegen Eingriffe zu verteidigen ist die Aufgabe des Rechtsanwalts im öffentlichen Baurecht.

2. Privates Baurecht
Die zivilrechtliche Kehrseite zum öffentlichen Baurecht bildet das private Baurecht. Soll ein Gebäude errichtet, renoviert oder umgebaut werden, beauftragt der Bauherr mit der Durchführung regelmäßig verschiedene Vertragsparteien. Bauplanung wird von einem Architekten, Bauausführung von einem bzw. mehreren Bauunternehmern übernommen. In all diesen Konstellationen handelt es sich bei den geschlossenen Verträgen um Werkverträge iSd § 631 ff. BGB. Zwischen den verschiedenen beteiligten Parteien sind Rechtsstreitigkeiten nicht zu vermeiden. Dabei gibt es eine große Bandbreite an denkbaren Fragestellungen, über die gestritten werden kann: Von der Verletzung von baurechtlichen Vergabevorschriften über die Durchsetzung bzw. Abwehr der Honoraransprüche von Architekten zu der Frage der Gültigkeit einer Vertragsstrafenklausel oder der Wirksamkeit einer Ablösungsmöglichkeit des Gewährleistungseinbehalts durch eine Bürgschaft, um nur einige Beispiele zu nennen. Die überwältigende Mehrheit der Streitfälle ist jedoch im Bereich der Gewährleistung zu verorten. Sachmängel können Schadensersatzansprüche des Bauherrn gegen den Architekten sowie gegen den Bauunternehmer, des Generalunternehmers gegen den Subunternehmer und Regressforderungen verschiedener gegenüber dem Bauherren aufgrund von Sachmängeln gesamtschuldnerisch Schadensersatzpflichtiger begründen. Ferner können sie den jeweiligen Auftraggeber zur Werklohnminderung sowie zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Die maßgeblichen Vorschriften sind dabei davon abhängig, ob der geschlossene Werkvertrag ein BGB-Bauvertrag oder ein VOB/B-Bauvertrag ist. Die VOB/B(Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B) ist ein in sich ausgewogenes, interessengerechtes Regelungswerk, welches sich bei Einbeziehung in den Werkvertrag nach herrschender Meinung nach AGB-Maßstäben beurteilt. Sie enthält viele bauspezifische Sonderregelungen, welche dann die allgemeinen werkvertraglichen Regelungen verdrängen. Immer wieder zu prüfen sind dabei folgende Punkte:

  a) Hat ein Vertragsschluss stattgefunden?
  b) Ist die VOB/B als Ganzes einbezogen worden?
  c) Besteht ein Mangel?
  d) Hat eine Abnahme des Werkes stattgefunden?
  e) Ist Nacherfüllung möglich und hat der Besteller
     den Unternehmer vergebens dazu aufgefordert?
  f) Besteht ein Gewährleistungsausschluss?
  g) Sind die Ansprüche nach den jeweils geltenden Vorschriften verjährt?

So diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Unternehmer zwischen den verschiedenen Rechtsfolgen Selbstvornahme (der Besteller lässt den Mangel auf Kosten des Unternehmers beseitigen), Rücktritt, Schadensersatz und Minderung wählen. Aufgabe des Rechtsanwalts ist es u.a. die für den Auftraggeber sinnvollste Variante auszuwählen bzw. effektive Verteidigungsstrategien zu entwerfen.



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